Старый жилой фонд — один из наиболее сложных объектов для строительной экспертизы. Такие здания отличаются высокой степенью физического износа, неоднократными перепланировками, отсутствием проектной документации и многочисленными скрытыми дефектами. В Зверево Ростовской области большая часть многоквартирных домов была построена до 1980-х годов и нуждается в систематическом обследовании. Ниже приведены практические рекомендации по подходу к таким объектам.

На что обращать внимание в первую очередь

При обследовании старых зданий особенно важно выявить конструктивные элементы, находящиеся в предельном состоянии, а также нарушения, возникшие вследствие несанкционированных вмешательств. Недопустимо ограничиваться визуальной оценкой — требуется системный подход и фиксированная методика.

• Состояние фундамента и признаков просадки (трещины по цоколю, уклоны пола).
• Трещины и разрушения несущих стен, особенно в зонах сопряжений и проёмов.
• Техническое состояние перекрытий: прогибы, повреждения, признаки коррозии.
• Состояние чердачных перекрытий и стропильной системы (влажность, грибок, изгибы).
• Фактическое выполнение противопожарных и санитарных требований.

Особенности обследования в Зверево

В Зверево преобладают кирпичные и панельные дома с упрощёнными конструктивными схемами. Много случаев перепланировок, выполненных без учёта расчётной схемы. Отсутствие технического паспорта и исполнительной документации требует проведения обследований с “нуля”, включая шурфы и вскрытие отдельных конструкций.

• Часто встречается неравномерная осадка углов зданий из-за недостаточной дренажной системы.
• Кровли эксплуатируются без капитального ремонта 30–40 лет, что приводит к увлажнению перекрытий.
• Во многих зданиях отсутствуют металлические пояса, предусмотренные для связки стен.
• Установлены пластиковые окна без компенсации вентиляции, что усугубляет влажностный режим.
• Технические подвалы используются не по назначению, что затрудняет осмотр и диагностику коммуникаций.

Подход к обследованию — что учитывать

В старом фонде нельзя полагаться на типовые решения: каждое обследование должно быть индивидуальным, с учётом фактического состояния объекта. Рекомендуется комбинировать визуальные методы с инструментальными, особенно при наличии трещин и прогибов.

• Проводить нивелировку перекрытий и полов на каждом этаже.
• Фиксировать отклонения от вертикали у несущих стен и простенков.
• Использовать тепловизионную съёмку для выявления зон увлажнения и мостиков холода.
• Вскрывать участки перекрытий и стыков при наличии подозрений на нарушение целостности.
• Сравнивать результаты с архивными данными, если таковые имеются (БТИ, управляющая компания).

Пример: обследование кирпичного дома 1961 года

В одном из домов в Зверево жильцы жаловались на трещины и скрип перекрытий. Обследование показало, что балки перекрытия потеряли до 40% сечения из-за гнили, а стены утратили жёсткость из-за разбора перегородок в санузлах. Прогибы пола составляли до 7 см. Рекомендовано устройство металлических балок с опиранием на закладные, восстановление межкомнатных перегородок с проектной привязкой, а также локальное усиление фундамента под угловой частью здания.

Обследование старого жилого фонда требует высокой квалификации, последовательности и понимания особенностей зданий своего региона. В Зверево это особенно актуально, учитывая износ, отсутствие надзора и длительную эксплуатацию без капитальных вложений. Грамотный подход позволяет сохранить конструктивную безопасность и эффективно планировать капитальные мероприятия.