Аварийные и ветхие здания представляют угрозу безопасности жильцов, работников и прохожих. Их обследование требует особого подхода, включающего анализ остаточной несущей способности конструкций, оценку рисков дальнейшего разрушения и выработку решений по укреплению или выводу из эксплуатации. В Зверево Ростовской области, где сохранилось значительное количество зданий 1950–1970-х годов без капитального ремонта, обследования аварийного фонда проводятся как по инициативе собственников, так и по предписаниям надзорных органов.

Когда здание считается аварийным или ветхим

Ветхое здание — это конструктивно устаревший, но ещё пригодный к эксплуатации объект. Аварийное — то, в котором нарушена несущая способность хотя бы одного элемента или существует угроза обрушения. Обследование позволяет зафиксировать фактическое состояние и определить, требуется ли немедленное отселение жильцов или возможно проведение укрепляющих работ.

• Обнаружены трещины в несущих стенах или фундаментах с признаками прогрессирования.
• Наличие прогибов плит, осадки, отклонений от вертикали более нормативных пределов.
• Коррозия или разрушение металлических и железобетонных элементов.
• Фиксация просадок грунта, подмыва основания, деформации от перепланировок.
• Положения комиссии по чрезвычайным ситуациям или предписание органов архитектурного надзора.

Алгоритм обследования аварийного здания

Процедура обследования требует соблюдения строгой последовательности действий и часто проходит с ограниченным доступом к отдельным участкам. Эксперты работают в защитной экипировке, используя лазерную технику, нивелиры и другие приборы.

• Первичный визуальный осмотр с фиксацией явных признаков разрушений и опасных зон.
• Инструментальные измерения крена, прогибов, ширины трещин и осадок.
• При необходимости — вскрытие конструкций и зондирование грунта основания.
• Оценка остаточной несущей способности конструкций согласно СП и ГОСТ.
• Формирование рекомендаций: усиление, реконструкция, демонтаж, временное ограничение эксплуатации.

Типовые рекомендации по укреплению

В зависимости от выявленных дефектов и технического состояния, эксперты выдают рекомендации по укреплению конструкций с использованием современных или классических методов усиления.

• Устройство железобетонных или металлических поясов жёсткости.
• Инъекционное укрепление трещин и швов цементными или полимерными составами.
• Устройство контрфорсов, распорок, монтаж временных опорных конструкций.
• Замена или усиление участков кладки и перекрытий с использованием армирующих сеток и композитов.
• Устройство защитных ограждений и эвакуационных коридоров в период проведения работ.

Особенности обследования в Зверево

В Зверево аварийными признаются как индивидуальные жилые дома, так и фрагменты многоквартирных панельных зданий, где фиксируются просадки и отслоения панелей. Часто выявляются проблемы, связанные с самовольными пристройками, повреждением отмостки, разрушением фундаментов из-за водонасыщения. Также наблюдаются дефекты после некачественных капитальных ремонтов, особенно в кровельных и чердачных конструкциях.

Пример: обследование части жилого дома после обрушения балкона

В одном из домов в Зверево произошло частичное обрушение балкона на третьем этаже. Обследование выявило коррозию арматуры консольной плиты, нарушение стыковки с несущей стеной, а также появление трещин в фасаде. Было рекомендовано ограничить доступ к зоне обрушения, провести усиление всех аналогичных балконов путём устройства металлических подкосов и выполнить частичную замену плит. Заключение использовано при формировании технического задания на капитальный ремонт.

Обследование аварийных зданий — это не только диагностика, но и управленческий инструмент. В Зверево такие обследования позволяют обоснованно принимать решения о сносе, реконструкции или усилении, обеспечивая безопасность граждан и прозрачность действий со стороны управляющих организаций.